Droga konieczna i inne służebności. Zasiedzenie służebności

• przygotowaniem i negocjowaniem umów ustanawiających służebność;
• analizą już istniejących projektów umów, kończącą się udzieleniem kompleksowych informacji dotyczących istotnych w praktyce praw i obowiązków wynikających z umowy;
• reprezentacją w postępowaniach sądowych oraz administracyjnych dotyczących ustanowienia oraz zniesienia służebności;
• udzielaniem porad prawnych, dotyczących ustanowienia drogi koniecznej w przypadku braku dostępu nieruchomości do drogi publicznej;
• reprezentacją uczestników postępowania o ustanowienie drogi koniecznej, co obejmuje reprezentację uczestników w ramach postępowania wraz ze sporządzaniem pism procesowych.

Służebność to prawo osoby, która nie jest właścicielem nieruchomości do korzystania z niej w ściśle określony sposób. W zależności od okoliczności, służebność może zostać ustanowiona nieodpłatnie, albo właściciel nieruchomości obciążonej służebnością może pobierać wynagrodzenie za korzystanie z niej. Najpopularniejsze służebności to służebność przechodu, przejazdu lub przegonu. Osoby, którym taka służebność przysługuje, mogą w określony sposób poruszać się po wyznaczonej części innej nieruchomości lub przepędzać po niej zwierzęta. Inną służebnością często występującą w polskich realiach jest służebność przesyłu. Jest ona ustanawiana na rzecz spółek zajmujących się dostarczaniem mediów.

Służebność może zostać ustanowiona w umowie zawartej w formie aktu notarialnego, w orzeczeniu sądu lub w decyzji organu administracyjnego.

Często zdarza się, że pomimo, że dana nieruchomość faktycznie jest wykorzystywana w określony sposób przez inną osobę niż właściciel, służebność nie jest formalnie ustanowiona ani nie jest ujawniona w księdze wieczystej. W takiej sytuacji istnieje możliwość tzw. zasiedzenia służebności. Warunkiem zasiedzenia jest wykonywanie służebności z wykorzystaniem widocznego urządzenia, np. przejazd betonowymi płytami. Jeśli taka służebność jest faktycznie wykonywana przez odpowiedni okres – 20 lub 30 lat, po tym czasie może zostać uznana za przysługujące uprawnienie. Stwierdzenia zasiedzenia służebności można dochodzić przed sądem.

Jeśli dana nieruchomość nie ma dostępu do drogi publicznej a jej właściciel nie ma możliwości uzyskania dostępu do drogi w inny sposób, istnieje możliwość wystąpienia do sądu z wnioskiem o wyznaczenie drogi koniecznej. W takiej sytuacji, po spełnieniu przesłanek dla jej ustalenia, sąd wyznacza drogę konieczną przebiegającą przez sąsiednią działkę lub działki i stanowiącą połączenie pomiędzy działką wnioskodawcy a drogą publiczną. Uczestnikami postępowania mogą być osoby, przez nieruchomość których może przebiegać wyznaczona przez sąd droga konieczna.