Tytuł prawny do nieruchomości może przysługiwać więcej niż jednej osobie. W polskich warunkach nie jest to rzadka sytuacja. Może ona powstać na przykład w wyniku:

• dziedziczenia nieruchomości przez więcej niż jedną osobę;
• podziału majątku wspólnego małżonków;
• rozwiązania spółki cywilnej, w skład majątku której wchodziła nieruchomość;
• zakupu udziałów w nieruchomości przez co najmniej dwie osoby.

Każdy ze współwłaścicieli może zawsze żądać podziału nieruchomości. Żądanie to nigdy nie ulega przedawnieniu. W tym artykule opiszę to, w jaki sposób można doprowadzić do podziału nieruchomości, jakie koszty się z tym wiążą, a także na jakie pułapki w toku procesu trzeba zwrócić szczególną uwagę.

W jaki sposób można znieść współwłasność ?

Istnieją dwie drogi zniesienia współwłasności: notarialna oraz sądowa. Podział notarialny możliwy jest wyłącznie wówczas, gdy wszyscy współwłaściciele są zgodni co do tego, w jaki sposób chcą przeprowadzić podział nieruchomości. Nieważne jest to, czy decydują się na przyznanie nieruchomości wyłącznie jednemu z nich na własność czy też na dokonanie podziału fizycznego. Istotna jest zgodna wola wszystkich współwłaścicieli. Zniesienie współwłasności przed notariuszem następuje w formie umowy, zawieranej zgodnie przez wszystkich zainteresowanych. Zaletą notarialnego zniesienia współwłasności jest jego szybkość. Cała procedura kończy się na jednej wizycie u notariusza. Minusem jest za to koszt – większy niż w przypadku zgodnego, lecz sądowego zniesienia współwłasności. Dokładne wyliczenie kosztów postępowania znajduje się niżej w artykule.

Drugim sposobem na zniesienie współwłasności nieruchomości jest przeprowadzenie postępowania przed sądem. Z tej drogi możesz skorzystać zarówno wówczas, gdy wszyscy współwłaściciele są zgodni co do sposobu podziału, jak i wówczas, gdy tej zgody nie ma. W przypadku braku zgody współwłaścicieli, sądowe zniesienie współwłasności jest jedyną możliwością. Czas trwania postępowania sądowego znacznie przekracza czas zniesienia współwłasności przed notariuszem. Nawet mimo tego, że jeżeli wszyscy współwłaściciele są zgodni, można liczyć na załatwienie sprawy już w trakcie pierwszego posiedzenia sądowego, to i tak w zależności od sądu można na nie czekać nawet kilka miesięcy od dnia złożenia wniosku. Postępowanie będzie trwać znacząco dłużej w przypadku braku zgody współwłaścicieli co do sposobu zniesienia współwłasności. W takim przypadku sąd przeprowadzić będzie musiał dowód z opinii biegłego, co znacząco wydłuża spór. Postępowanie takie toczyć się może nawet kilka lat.

W jaki sposób złożyć wniosek o zniesienie współwłasności ?

Wniosek o zniesienie współwłasności kierowany do sądu powinien spełniać wszystkie wymogi typowe dla pisma procesowego. Skierować go należy do odpowiedniego sądu rejonowego, właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Wniosek powinien zawierać także dowody, wskazujące na prawo własności przysługujące współwłaścicielom dzielonej nieruchomości. We wniosku wskazać należy także proponowany sposób podziału nieruchomości. Do podziału nieruchomości może dojść zasadniczo poprzez jeden z trzech sposobów:

• przyznanie nieruchomości na własność jednego ze współwłaścicieli, wraz z obowiązkiem spłaty pozostałych współwłaścicieli;
• podział fizyczny nieruchomości pomiędzy poszczególnych współwłaścicieli, a w przypadku, gdy wartości wydzielonych nieruchomości nie są równe – z obowiązkiem dopłat na rzecz współwłaścicieli;
• sprzedaż nieruchomości osobie trzeciej i podział uzyskanej kwoty pomiędzy współwłaścicieli stosownie do udziałów.

Co ważne, jeżeli wniosek dotyczy podziału fizycznego nieruchomości, powinien do niego zostać dołączona mapa z planowanym podziałem, opatrzona klauzulą właściwego organu prowadzącego ewidencję gruntów i budynków, stwierdzającą, że mapa (zawierająca plan podziału nieruchomości) przeznaczona jest do dokonania wpisu w księdze wieczystej.

Czym będzie kierował się sąd, wydając postanowienie o zniesieniu współwłasności ? 

Głównym zadaniem sądu w toku postępowania jest nakłanianie współwłaścicieli do zgodnego przeprowadzenia podziału. Z tego względu, jeżeli współwłaściciele złożą zgodny wniosek co do sposobu zniesienia współwłasności, sąd powinien wydać postanowienie odpowiadające temu wnioskowi. Sąd może sprzeciwić się zgodnemu wnioskowi wówczas, gdy projekt podziału jest sprzeczny z prawem, zasadami współżycia społecznego albo rażąco narusza interes któregokolwiek z uprawnionych.

Przykład 1

Współwłaściciele złożyli wniosek o podział nieruchomości poprzez wydzielenie dwóch działek w sposób niezgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Pomimo zgodnego wniosku, sąd powinien odmówić takiego podziału nieruchomości.

Jeżeli współwłaściciele nie są zgodni co do sposobu podziału, w pierwszej kolejności sąd powinien dążyć do fizycznego podziału nieruchomości, jeżeli tylko jest to logiczne z punktu widzenia realiów rynkowych.

Przykład 2

Przedmiotem podziału jest nieruchomość lokalowa, składająca się z korytarza, jednego pokoju, kuchni i łazienki. Współwłaścicielami w udziałach po ½ są Pan Marian i Pan Andrzej. Każdy z nich wnosi o przyznanie mu całości nieruchomości na własność. Niemożliwy jest zgodny wniosek, ustalający sposób podziału nieruchomości. Fizyczny podział takiej nieruchomości również jest sprzeczny z jej przeznaczeniem gospodarczym. Z tego względu oceniając całokształt okoliczności, sąd będzie musiał zdecydować o przyznaniu nieruchomości na własność jednemu ze współwłaścicieli, z obowiązkiem spłaty drugiego lub w ostateczności o sprzedaży nieruchomości.

Przykład 3

Gdyby w sytuacji takiej jak powyżej nie był lokal, ale niezabudowana działka o powierzchni 30 arów, sąd powinien dążyć do jej fizycznego podziału, w taki sposób, aby każdy ze współwłaścicieli uzyskał wydzieloną nieruchomość o wartości, stanowiącej ½ wartości nieruchomości przed podziałem.

Sąd powinien zawsze w pierwszej kolejności rozważyć fizyczny podział nieruchomości. Jeżeli nie jest możliwy podział fizyczny rzeczy, sąd powinien dążyć do przyznania własności nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli, zasądzając obowiązek spłat pozostałych współwłaścicieli. Trzeba pamiętać, że sąd nie może przyznać nieruchomości na własność nikomu wbrew jego woli. Dlatego, jeżeli zarówno fizyczny podział, jak i przyznanie nieruchomości  jednemu ze współwłaścicieli okaże się niemożliwe, sąd może także zarządzić sprzedaż nieruchomości, z obowiązkiem rozliczenia uzyskanej kwoty pomiędzy współwłaścicieli.

Przykład 4

Współwłaścicielami nieruchomości sąd Pan Andrzej i Pan Marian. Pan Andrzej wnosi o jej sprzedaż i podział środków pomiędzy współwłaścicieli. Pan Marian wnosi o przyznanie mu nieruchomości na własność, z obowiązkiem spłaty Pana Andrzeja. Jeżeli tylko sytuacja finansowa Pana Mariana pozwala przypuszczać, że spłata nie będzie niemożliwa, sąd powinien dążyć do przyznania nieruchomości na własność pana Mariana.

Przykład 5

Pan Andrzej i Pan Marian nie wyrażają zgody na nabycie nieruchomości na własność. Nie zgadzają się także na podział nieruchomości. Sąd powinien znieść współwłasność poprzez zarządzenie sprzedaży nieruchomości.

Co w przypadku, gdy współwłaściciel nie jest zainteresowany zniesieniem współwłasności ?

Jeżeli kontakt z jednym ze współwłaścicieli nie jest możliwy, wówczas nie można przeprowadzić zniesienia współwłasności u notariusza. Zawarcie umowy przed notariuszem wymaga stawiennictwa i wyrażenia woli przez wszystkich współwłaścicieli. W dalszym ciągu możliwe jest jednak złożenie wniosku do sądu. Jeżeli współwłaściciel nie pojawi się na wyznaczonym przez sąd posiedzeniu, a także nie wyrazi swojego stanowiska w sprawie, nie stoi to na przeszkodzie w wydaniu przez sąd postanowienia. Sąd w takiej sytuacji może uznać, że bierny współwłaściciel uznaje żądanie wyrażone we wniosku o zniesienie współwłasności. Ograniczeniem pozostaje w takim przypadku brak możliwości przyznania nieruchomości na własność współwłaściciela bez jego zgody.

Co poza sposobem zniesienia współwłasności znajdzie się w postanowieniu sądu ?

Postępowanie o zniesienie współwłasności ma charakter kompleksowy. Sąd rozstrzyga  w nim nie tylko o samym sposobie zniesienia współwłasności, ale także o wszystkich roszczeniach, związanych ze współwłasnością nieruchomości. Sąd nie rozstrzyga tych kwestii z urzędu, a na wniosek. Dlatego bardzo ważne jest skrupulatne przygotowanie wniosku o zniesienie współwłasności i zawarcie w nim wszystkich roszczeń, będących w związku z nieruchomością względem pozostałych współwłaścicieli.

To w postępowaniu o zniesienie współwłasności współwłaściciele powinni rozliczyć wszystkie ciężary i wydatki, które ponieśli na wspólną nieruchomość. Po zniesieniu współwłasności nie będzie to już możliwe.

Poza tym w postanowieniu sąd zasądzi wysokość spłaty, jeżeli nieruchomość przyzna na własność jednego ze współwłaścicieli lub wysokość dopłaty, jeżeli przy podziale fizycznym wartość wydzielonych działek nie będzie taka sama. Sąd może rozłożyć spłaty lub dopłaty na raty, na okres nieprzekraczający 10 lat. Najczęściej sąd rozkłada te należności na raty na okres kilku lat, przeciętnie od 2 do 4.

Jakie koszty wiążą się ze zniesieniem współwłasności ?

W przypadku, gdy zniesienie współwłasności następuje przed notariuszem jego dokładny koszt uzależniony jest od wartości nieruchomości:

• wartość nieruchomości do 3.000 zł – stawka: 100 zł;
• wartość nieruchomości powyżej 3.000 zł do 10.000 zł – stawka: 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3.000 zł;
• wartość nieruchomości powyżej 10.000 zł do 30.000 zł – stawka: 310 zł + 2% nadwyżki powyżej 10.000 zł;
• wartość nieruchomości powyżej 30.000 zł do 60.000 zł – stawka: 710 zł + 1% nadwyżki powyżej 30.000 zł;
• wartość nieruchomości powyżej 60.000 zł do 1.000.000 zł – stawka: 1.010 zł + 0,4% nadwyżki powyżej 60.000 zł;
• wartość nieruchomości powyżej 1.000.000 zł do 2.000.000 zł – stawka: 4.770 zł + 0,2% nadwyżki powyżej 1.000.000 zł;
• wartość nieruchomości powyżej 2.000 zł – stawka: 6.770 zł + 0,25% nadwyżki powyżej 2.000.000 zł, nie więcej niż 10.000 zł.

Przy złożeniu wniosku do sądu, w przypadku gdy wniosek zawiera zgodny projekt zniesienia współwłasności, podlega opłacie w wysokości 300 zł. W przypadku, gdy wniosek nie zawiera zgodnego projektu, opłata wynosi już 1.000 zł.

Poza tym, jeżeli nie ma pomiędzy współwłaścicielami zgody co do sposobu podziału nieruchomości i jej wartości, w toku postępowania należy ponieść wydatki, związane z postępowaniem dowodowym. Sąd w takim przypadku powoła biegłego, którego koszt wynieść może nawet kilka tysięcy złotych.

Niezależnie od tego, czy podział nieruchomości nastąpi w drodze notarialnej czy sądowej, pojawi się także konieczność złożenia wniosku do księgi wieczystej w celu ujawnienia zmiany. Koszt wniosku to 150 zł.

Dodatkowe koszty pojawić się mogą także w zależności od sposobu zniesienia współwłasności. Jeżeli dojdzie do sprzedaży licytacyjnej nieruchomości, należy ponieść opłaty, związane z udziałem komornika w sprawie i z dokonanymi przez niego czynnościami. W przypadku, gdy nieruchomość przyznana zostanie współwłaścicielowi w wymiarze większym niż wynikający z jego dotychczasowego udziału, pojawią się konsekwencje w podatku dochodowym od osób fizycznych (PIT). Ustawa o PIT traktuje odpłatne zniesienie współwłasności jak zbycie nieruchomości. Z perspektywy podatku osoba, która nabyła nieruchomość w udziale ponad udział dotąd jej przysługującym odpłatnie nabyła od pozostałych współwłaścicieli ich udziały. Tym samym współwłaściciele zobowiązani są do rozliczenia uzyskanych kwot w deklaracji PIT, jeżeli nie zostały spełnione warunki zwolnienia z podatku.

Przykład

Pan Andrzej i Pan Marian kupili w 2021 roku nieruchomość w udziale po ½ każdy. Za nieruchomość zapłacili łącznie 200.000 zł, każdy z nich po 100.000 zł. W 2022 roku znieśli współwłasność w formie umowy notarialnej, zgodnie z którą Pan Andrzej stał się właścicielem całej nieruchomości, w zamian za co miał uiścić na rzecz Pana Mariana dopłatę w kwocie 110.000 zł. W związku z faktem, że nie upłynął 5-letni okres od nabycia nieruchomości, Pan Marian będzie musiał zapłacić podatek dochodowy (PIT) od kwoty 10.000 zł (110.000 zł – 100.000 zł).

Jeżeli zniesienie współwłasności ma charakter nieodpłatny, powstaje obowiązek zapłaty podatku od spadków i darowizn.

Ponadto, gdy jeden ze współwłaścicieli w wyniku zniesienia współwłasności nabywa własność nieruchomości ponad udział, którego był właścicielem przed zniesieniem, powstaje obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych. Podatek płaci właściciel nabywający nieruchomość ponad dotychczasowy udział. Stawka podatku to 2% od wartości rynkowej prawa nabywanego ponad dotychczasowy udział.

Wszystkie wskazane powyżej opłaty, koszty i podatki są aktualne na dzień pisania tego artykułu i mogą się zmienić.